장기보유특별공제 공제율 | 1주택 80%부터 다주택 중과까지

부동산을 오래 보유하다 팔 때 '장기보유특별공제'라는 말을 한 번쯤 듣게 돼요. 문제는 정확히 얼마를 깎아주는지, 나는 몇 %를 받을 수 있는지 막상 계산하려면 헷갈린다는 거예요. 1세대 1주택자는 최대 80%까지 공제받을 수 있지만, 다주택자는 30%에 그치거나 아예 공제 자체를 못 받는 경우도 있어요.

오늘은 장기보유특별공제의 계산 구조부터 공제율표, 다주택자 중과 현황까지 정리했어요.

📌 장기보유특별공제 3줄 요약

• 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간 공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있어요
• 다주택자는 조정대상지역에서 중과 대상이 되면 장기보유특별공제를 아예 받지 못해요
• 12억 원 초과 고가주택은 초과분에 대해서만 공제가 적용되는데, 15억 원짜리 집을 예로 들면 공제 덕분에 세금이 2,680만 원까지 줄어들어요

장기보유특별공제, 양도세 계산 어디에 적용되나요?

장기보유특별공제는 양도차익에서 먼저 공제한 뒤, 양도소득 기본공제를 적용하기 전 단계에 들어가는 항목이에요.

양도소득세는 아래 순서로 계산돼요.

1. 양도차익 = 실지양도가액 − 실지취득가액 − 기타 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제액
3. 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 − 양도소득 기본공제(연 250만 원)
4. 산출세액 = 과세표준 × 세율

(국세청 세액계산요령)

공제를 받으려면 보유기간이 3년 이상이어야 해요. 미등기 양도자산은 보유기간과 관계없이 공제 대상에서 제외돼요. (법령 제95조)

1주택자는 최대 80%, 다주택자는 왜 30%까지만 받나요?

1세대 1주택 고가주택은 보유·거주기간을 합쳐 최대 80%, 다주택자를 포함한 일반 부동산은 보유기간만으로 최대 30%까지만 공제받아요.

공제율은 자산 성격에 따라 두 갈래로 나뉘어요.

구분	적용 대상	계산 방식	최대 공제율
1세대 1주택 고가주택(양도가액 12억 원 초과분)	3년 이상 보유 + 2년 이상 거주	보유기간별 공제율 + 거주기간별 공제율 합산	80%
일반 부동산(다주택자·상가·토지 등)	3년 이상 보유	보유기간별 공제율만 적용(연 2%)	30%(15년 이상)

(heumtax)

1세대 1주택자라도 2년 이상 거주 요건을 못 채우면 80%짜리 표가 아니라 일반 공제율(최대 30%)만 적용돼요. 양도가액 12억 원 이하인 1세대 1주택은 애초에 비과세라 장특공을 계산할 필요가 없고, 실제로 공제가 작동하는 구간은 12억 원을 초과하는 부분뿐이에요. 계산식은 아래와 같아요. (국세청 고가주택 양도소득금액 계산)

• 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
• 공제할 장기보유특별공제액 = 전체 양도차익 × 공제율 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액

예를 들어 양도가액이 20억 원이라면 전체 양도차익 중 12억 원을 뺀 나머지 40%(8억÷20억) 구간에만 공제율을 곱하는 거예요.

2021년 세법 개정 이후, 1세대 1주택 고가주택의 80% 공제는 보유기간표와 거주기간표를 따로 계산해 더하는 방식으로 바뀌었어요.

① 보유기간별 공제율: 3년 12%부터 10년 이상 40%까지

보유기간	공제율
3년 이상	12%
5년 이상	20%
7년 이상	28%
10년 이상	40%

② 거주기간별 공제율: 2년 8%부터 10년 이상 40%까지

거주기간	공제율
2년 이상 3년 미만	8%
5년 이상 6년 미만	20%
8년 이상 9년 미만	32%
10년 이상	40%

(두 표 모두 heumtax, taxly.kr)

두 표를 합산하면 보유 10년 이상 + 거주 10년 이상일 때 최대 80%(40%+40%)가 나와요. 다만 출처마다 표의 시작 구간 표기가 조금씩 다르게 나타나는 경우가 있어서, 정확한 공제율은 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산 메뉴로 최종 확인하는 게 안전해요.

다주택자는 지금도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

다주택자가 조정대상지역(정부가 투기 우려가 크다고 지정한 지역) 주택을 중과세율 적용 대상으로 양도하면 장기보유특별공제 자체를 받을 수 없어요.

조정대상지역 내 주택을 다주택자가 팔면 기본세율에 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 가산되고, 장기보유특별공제도 함께 배제돼요. 이 기준은 최근 몇 년 사이 여러 번 바뀌었어요. (nts.go.kr)

기간	조정대상지역 다주택자 처우	장특공 적용
2022.5.10 ~ 2026.5.9	중과 한시 유예	가능
2026.5.10 ~	중과 재개(+20%p / +30%p)	배제

(대한민국 정책브리핑, 뉴시스)

2026년 5월 9일 유예가 끝나면서 5월 10일부터 중과가 다시 적용됐고, 장특공도 함께 배제됐어요. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 2027~2028년 중과세율을 한시적으로 낮추는 방안을 담았지만, 중과 대상으로 분류되는 한 세율이 완화돼도 장특공은 계속 배제돼요. (뉴시스, 2026.8.3) 종부세·취득세를 포함한 개편안 전체 내용은 [2026 부동산세제개편안 정리 글](../2026 부동산세제개편안/final.md)에서 볼 수 있어요.

2026년 8월 기준 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천·광명·하남·의왕, 성남 3개구, 수원 3개구, 안양 동안구, 용인 수지구)이에요. (부동산케이스노트 정리)

💡 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고 매매계약을 체결했다면 예외가 있어요. 계약일로부터 4~6개월 안에 잔금·등기를 마치면 2026년 9월 9일까지는 유예가 인정돼요. 해당 시기에 거래했다면 이 예외 요건에 해당하는지 확인해보세요. (taxly.kr)

실제로 계산하면 세금이 얼마나 줄어드나요?

보유기간이 길고 거주 요건까지 채운 고가주택일수록, 공제 전보다 실제 납부세액이 크게 줄어들어요.

국세청이 공식 예시로 제시한 계산 과정이에요. 취득일 2006.5.7, 양도일 2022.1.3(15년 이상 보유·거주), 취득가액 8억 원, 필요경비 3,000만 원, 양도가액 15억 원인 경우예요. (국세청 고가주택 양도소득금액 계산)

1. 전체 양도차익 = 15억 − 8억 − 3,000만 = 6억 7,000만 원
2. 과세대상 양도차익 = 6억 7,000만 × (15억−12억)÷15억 = 1억 3,400만 원
3. 장기보유특별공제액 = 6억 7,000만 × 80% × (15억−12억)÷15억 = 1억 720만 원
4. 최종 양도소득금액 = 1억 3,400만 − 1억 720만 = 2,680만 원

15년 이상 보유·거주해 보유기간표 40%와 거주기간표 40%를 합친 80% 공제율이 적용된 사례예요. 실제로 강남구 압구정동 '현대 1·2차'를 2006년 15억 원에 매수해 20년간 보유·거주한 경우, 현재 시세 67억 원 기준으로 현행 장특공을 적용하면 세액이 3억 5,373만 원까지 줄어든다고 보도됐어요. (헤럴드경제, 2026.7.29)

자주 하는 오해, 나도 하고 있지 않나요?

"오래 보유했으니 당연히 많이 공제받겠지"라는 생각 중 상당수는 실제와 달라요.

아래 중 하나라도 그렇다고 생각했다면, 다시 한번 확인해보세요.

• ☑ 3년만 넘게 보유하면 무조건 공제를 받을 수 있다고 생각했다
• ☑ 오래 보유했으니 당연히 80% 공제를 받을 거라고 생각했다
• ☑ 고가주택은 전체 양도차익에 공제율을 곱하는 줄 알았다
• ☑ 다주택자도 일반 공제율(최대 30%)은 무조건 받을 수 있다고 생각했다
• ☑ 재건축 조합원입주권을 받아도 예전 주택 보유기간이 그대로 인정된다고 생각했다

특히 마지막 두 개가 자주 헷갈려요. 다주택자라도 중과 대상이 아니라면(비조정대상지역, 일시적 2주택 특례 등) 일반 공제율은 받을 수 있지만, 중과 대상이면 장특공 자체가 배제돼요. (kbthink) 조합원입주권도 사업시행인가일 이후 새로 취득했다면 종전 주택 보유기간이 통산되지 않아, 신규 아파트의 보유기간만 인정돼요. (법원 판례 정리 자료)

지금 확인해야 할 게 뭔가요?

보유·거주기간이 애매하다면, 국세청 홈택스 양도소득세 모의계산에서 직접 넣어보는 게 가장 정확해요.

공제율표는 매체마다 표기가 조금씩 엇갈리고, 다주택자는 중과 여부에 따라 공제 자체가 갈리기 때문에 일반적인 표 하나로 단정하기 어려운 경우가 많아요. 팔 계획이 있는 자산이라면 보유기간과 거주기간을 각각 확인한 뒤 홈택스에서 예상세액을 먼저 계산해보세요.

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※ 이 글은 공개된 제도·공시 자료를 바탕으로 정리한 정보이며,
특정 금융상품의 투자 권유나 가입 권유가 아닙니다.
실제 적용은 개인 상황에 따라 다를 수 있으니 해당 기관에 확인하세요.

※ 작성 시점: 2026년 8월 · 세법 개정이나 국세청 공지 변경 시 갱신 예정

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